Révision du loyer avec l'IRL : calcul, règles et exemple (2026)
Mis à jour le 13 novembre 2026 avec l'IRL du 3e trimestre 2026 · Lecture : 6 minutes
Chaque année, le propriétaire peut augmenter le loyer en cours de bail… mais pas n'importe comment. La hausse est plafonnée par l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE, et plusieurs conditions doivent être réunies. Voici la méthode de calcul, les derniers indices et un calculateur gratuit.
L'essentiel en 30 secondes
- La révision n'est possible que si le bail contient une clause de révision.
- Elle a lieu une fois par an, et la hausse ne peut pas dépasser la variation de l'IRL.
- Calcul : loyer hors charges × nouvel IRL ÷ IRL du même trimestre un an plus tôt.
- Le propriétaire a 1 an pour la demander, et elle ne s'applique qu'à partir de sa demande.
- Interdite pour les logements classés F ou G au DPE.
1. Qu'est-ce que l'IRL ?
L'indice de référence des loyers est calculé et publié chaque trimestre par l'INSEE, environ 15 jours après la fin du trimestre. Il suit l'évolution, sur les douze derniers mois, des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
Pour la location d'une résidence principale, vide ou meublée, c'est le seul indice qui peut servir à réviser le loyer en cours de bail.
2. Les conditions pour réviser le loyer
- Une clause de révision dans le bail. Sans cette clause, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer en cours de bail sur la base de l'IRL.
- Une fois par an maximum, à la date prévue dans le bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail.
- Le bon trimestre de référence : celui indiqué dans le bail. Si le bail ne précise rien, c'est le dernier IRL publié à la date de signature du bail.
- Une hausse limitée à la variation de l'IRL sur un an.
- Sur le loyer hors charges uniquement. Les charges ne sont pas concernées par la révision IRL.
- Un logement qui n'est pas classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (voir plus bas).
3. La formule de calcul et un exemple
Nouveau loyer = loyer hors charges actuel × IRL du trimestre de référence (dernier publié) ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente
Exemple : votre bail prévoit une révision chaque 1er novembre, avec le 3e trimestre comme référence. Le loyer actuel est de 700 € hors charges.
- IRL du 3e trimestre 2026 : 148,06
- IRL du 3e trimestre 2025 : 145,77
- Calcul : 700 × 148,06 ÷ 145,77 = 711,00 €
Le loyer hors charges peut donc passer de 700 € à 711 € au maximum, soit 11 € de plus par mois (+1,57 %). Les charges restent inchangées.
4. Les derniers IRL publiés (France métropolitaine)
| Trimestre | Dernier indice | Un an plus tôt | Hausse maximale |
|---|---|---|---|
| 3e trimestre | 2026 : 148,06 | 2025 : 145,77 | +1,57 % |
| 2e trimestre | 2026 : 148,37 | 2025 : 146,68 | +1,15 % |
| 1er trimestre | 2026 : 146,60 | 2025 : 145,47 | +0,78 % |
| 4e trimestre | 2025 : 145,78 | 2024 : 144,64 | +0,79 % |
Source : INSEE. Le prochain indice (4e trimestre 2026) sera publié le 15 janvier 2027. Des indices spécifiques existent pour les départements d'Outre-mer et pour la Corse (au 3e trimestre 2026 : 145,21 en Outre-mer et 143,80 en Corse).
5. Calculateur gratuit
Le calculateur utilise le dernier indice publié pour chaque trimestre. Vérifiez que c'est bien celui qui correspond à la date de votre révision.
6. Délai d'un an et absence de rétroactivité
Depuis la loi ALUR de 2014, l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement le calendrier :
- Le propriétaire a un an à partir de la date de révision prévue pour manifester sa volonté de réviser le loyer. Passé ce délai, il est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée.
- S'il la demande dans ce délai, la révision prend effet à compter de sa demande : pas de rappel sur les mois passés.
Exemple : la révision était prévue au 1er mars 2026. Le propriétaire n'écrit au locataire que le 15 septembre 2026. Le nouveau loyer s'applique à partir du 15 septembre 2026, sans rattrapage pour mars à septembre. S'il n'avait rien demandé avant le 1er mars 2027, la révision de 2026 aurait été perdue.
Comment la demander ? Par écrit (courrier, idéalement recommandé, ou email), en indiquant le nouveau montant et le détail du calcul : loyer actuel, indices utilisés et trimestres concernés.
7. Logements classés F ou G : le gel des loyers
Depuis le 24 août 2022 (loi Climat et résilience), le loyer des logements classés F ou G au DPE ne peut plus être augmenté, y compris par la révision annuelle IRL, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date. Même si le bail contient une clause de révision.
Rappel : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location en France métropolitaine.
Créez votre quittance de loyer gratuitement en 1 minute
Montant en lettres automatique, signature au doigt, PDF prêt à envoyer. Sans inscription.
8. Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer plus que l'IRL ?
Pas avec la révision annuelle. D'autres mécanismes existent (travaux d'amélioration, loyer manifestement sous-évalué au renouvellement du bail), mais ils obéissent à des règles spécifiques.
La révision est-elle automatique ?
Non. Même avec une clause dans le bail, le propriétaire doit demander la révision à son locataire.
Les règles sont-elles les mêmes pour un meublé ?
Oui, pour un meublé loué comme résidence principale, la révision suit les mêmes règles (IRL, une fois par an, délai d'un an).
Et si l'IRL baisse ?
La révision suit l'indice : s'il baissait, le loyer révisé baisserait aussi, et le locataire pourrait demander l'application de la clause.
À lire aussi : Quittance de loyer : mentions obligatoires et modèle gratuit et Le propriétaire est-il obligé de fournir une quittance ?
Sources officielles : INSEE, IRL du 3e trimestre 2026 ; ANIL, révision annuelle des loyers ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-1 (sur legifrance.gouv.fr).
Cet article est fourni à titre d'information générale, à jour au 13 novembre 2026, pour les locations de résidence principale (vide ou meublée) en France métropolitaine. Il ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. Pour une situation particulière, l'ADIL de votre département donne des conseils gratuits.